von MANUEL BEH
Wohnraum ist in Deutschland knapp, bebaubare Flächen sind es nicht unbedingt. Um diese nutzbar zu machen, hat der Bundesgesetzgeber den „Bau-Turbo“ gezündet. Dieser erlaubt u.a. Bauvorhaben im Außenbereich, wenn diese an einen vorhandenen Siedlungsbereich angrenzen. Das Erfordernis einer Bauleitplanung und die Anforderungen des § 35 BauGB werden zugunsten einer allgemeinen Abwägung bis zum 31.12.2030 suspendiert. Zurecht fragt man sich: Wie bitte?
Die Ausgangslage
In Deutschland mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Im Rahmen des „Sozialen Wohnmonitors 2026“ hat das Pestel-Institut errechnet, dass es bereits an 1,4 Millionen Wohnungen fehlt – Tendenz steigend. Gründe für diesen Status quo sind mannigfaltig und verstärken einander. So wächst auf der einen Seite die Zahl an Single-Haushalten, während es auf der anderen Seite immer kostspieliger wird, in Zeiten steigender Material- und Dienstleistungspreise bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Daneben steigt die Lebenserwartung der Bevölkerung und damit der Bedarf an Wohnungen im Alter. Zuwanderung verschärft diese Mangellage weiter. Gleichzeitig genügt ein genereller Blick darauf, inwieweit Wohnraum deutschlandweit zur Verfügung steht, nicht. Wer in München arbeitet, dem nützt eine bezahlbare Wohnung in Thüringen wenig. Denn Wohnraum wird in der Regel dort gesucht, wo man eine Anstellung gefunden hat und nicht umgekehrt. Im Übrigen ist die allgemeine Entwicklung dadurch geprägt, dass zahlreiche Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnungen angeboten und so dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Und zuletzt mangelt es an bebaubaren Flächen.
Gesetzgeberischer Hebel des „Bau-Turbo“
Wer mit wie vielen Menschen zusammenlebt, wer wie lange noch in den eigenen vier Wänden leben kann, wer an welchem Ort eine Arbeitsstelle findet – diese Faktoren sind staatlicherseits nicht bzw. kaum zu beeinflussen. Gleichzeitig ist die uns als Bevölkerung zur Verfügung stehende Fläche begrenzt und fern völkerrechtswidriger Expansionsphantasien endlich. Doch auch wenn das Bundesgebiet endlich ist, ist es eine Frage des Bauplanungsrechts, welche verfügbaren Flächen bebaut werden dürfen. Und hier bestehen Spielräume, die der Bundesgesetzgeber durch die als „Bau-Turbo“ bekannte Gesetzesnovelle auszunutzen beabsichtigt. Dies betrifft nicht nur vorhandene Bauten oder Freiflächen im beplanten Gebiet nach § 30 BauGB oder im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. § 246e Abs. 3 Satz 1 BauGB knüpft auch an den Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB an.
Normative Einordnung
Gemäß § 246e Abs. 1 BauGB ist es temporär erlaubt, von den Vorschriften des BauGB und der BauNVO abzuweichen, wenn die Gemeinde zustimmt sowie die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und näher beschriebenen Wohnzwecken dient. Dies gilt nach § 246e Abs. 3 BauGB auch für Vorhaben im Außenbereich, sofern sie im räumlichen Zusammenhang mit solchen Flächen stehen, für die ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan besteht oder die im unbeplanten Innenbereich liegen. So unscheinbar diese Vorschrift im Dschungel der Schlussvorschriften des BauGB auch erscheinen mag, umso gravierender sind die von ihr ausgehenden Folgen.
Normierter gesetzgeberischer Wille war es bisher, dass Bauvorhaben in der Regel im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich realisiert werden sollen. Abweichend hiervon kam § 35 BauGB keine gestalterische, sondern vielmehr eine abwehrende Funktion zu. Der Außenbereich soll von Bebauung frei bleiben – Generationen von Studierenden ist es noch ein Begriff, dass die berühmt-berüchtigte Splittersiedlung verhindert werden soll. Ausnahmen gibt es insbesondere für privilegierte Vorhaben, die nach § 35 Abs. 1 BauGB auf den Außenbereich angewiesen sind (der laute und riechende Großviehbetrieb), die nur an einer bestimmten Stelle funktionieren können (der Trinkwasserbrunnen wegen der geologischen Gegebenheiten) oder die zweckbedingt nur im Außenbereich sinnvoll sind (die Schutzhütte im Weinberg). Grenze des Innenbereichs und damit Beginn des Außenbereichs war bisher die letzte Wand der letzten baulichen Anlage eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Es sollte verhindert werden, dass sich der Innenbereich in den Außenbereich ausdehnt. Dieser Grundsatz wird nun in erheblichem Umfang durchbrochen.
Partielle Aufgabe des Außenbereichs
Indem § 246e Abs. 3 BauGB erlaubt, von diesen etablierten Regelungen abzuweichen, hat sich der Gesetzgeber zur temporären Aufgabe dieses Grundsatzes entschlossen. Der Innenbereich darf sich nun bei Gebäuden zu Wohnzwecken in den Außenbereich erstrecken. Auch wenn diese Erweiterung normativ an einschränkende Anforderungen des Naturschutzrechts (§ 246e Abs. 3 Satz 2 BauGB) und ggf. des UVP-Rechts (§ 246e Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB) gebunden bleibt, sind diese nicht unüberwindbar – teilweise besteht sogar ein besonderes Interesse an ihrer Überwindung. Denn der Bau-Turbo ermöglicht es den Bauaufsichtsbehörden gerade, Baugenehmigungen zu erteilen, ohne dass die Gemeinden zuvor ein langwieriges und kostspieliges Planaufstellungsverfahren durchführen müssen. Die Gesetzesbegründung führt im Rahmen des Erfüllungsaufwandes auf, dass eine Gemeinde pro gespartem Bebauungsplan schätzungsweise Kosten in Höhe von 64.100 Euro einspart. Was für ein Anreiz in Zeiten klammer Kassen!
Daneben ersparen sich potentielle Bauinteressenten eine behördliche Prüfung anhand der Planinhalte und mithin an den konkretisierenden Maßstäben der BauNVO. Bodenrechtliche Harmonie wird ausschließlich über eine allgemeine Abwägung zwischen den relevanten öffentlichen und privaten Belangen hergestellt – gesetzgeberisch typisierende Maßstäbe fehlen weitgehend.
Und zuletzt: Zulässig ist nicht allein das Wohnhaus auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück zur vorhandenen Bebauung. Gefordert ist lediglich ein räumlicher Zusammenhang mit Flächen im beplanten bzw. unbeplanten Innenbereich. Dieser Maßstab ist großzügiger angelegt als der unmittelbare räumliche Zusammenhang, den § 246 Abs. 9 BauGB im Bereich von Flüchtlings- und Asylbegehrendenunterkünften normiert. Laut Gesetzesbegründung sollen mit § 246e Abs. 3 BauGB ausdrücklich auch solche Vorhaben erfasst werden, „die sich trotz eines gewissen Abstands noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs darstellen und von dessen Erschließungsanlagen sowie infrastruktureller Anbindung […] profitieren können“. Dies scheide bei einer Entfernung von 100 Metern oder mehr vom bestehenden Siedlungsgebiet jedenfalls aus. Bis zu dieser Grenze besteht indes ein erheblicher Spielraum.
War dies notwendig?
Dass es baurechtlicher Reformen bedarf, um den eingangs dargestellten Problemen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, steht außer Frage. Aber ob die Aufweichung des Außenbereichs über § 246e Abs. 3 BauGB hier die rechtspolitisch richtige Entscheidung war? Dies gilt insbesondere, wenn es mildere, gleich geeignete Alternativen gibt – zum Beispiel wenn weiterhin Baulücken existieren, die geschlossen werden können, wenn Häuser und Wohnungen leer stehen und auf eine Instandsetzung warten oder wenn gegen die Nutzung vorhandener Wohnungen als Feriendomizile vorgegangen werden kann. Denn zu berücksichtigen ist: Ein über die Vorschrift des § 246e Abs. 3 BauGB zulässigerweise errichtetes Anwesen verschiebt in der Folge den Innenbereich nach außen. Der nächste Bauwillige kann sich dann – zumindest bis zum Ablauf der Befristung am 31.12.2030 – erneut auf diese Grundlage stützen und ggf. noch weiter in den Außenbereich hineinbauen.
Zitiervorschlag: Beh, Manuel, Wohnraum zulasten des Außenbereichs – temporäre Aufgabe einer bauplanungsrechtlichen Grundregel, JuWissBlog Nr. 66/2026 v. 23.07.2026, https://www.juwiss.de/66-2026/
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