von TIM POSSELT
Der Sieg der Berliner Linken bei der Wahl zum Abgeordnetenhaus im September 2026 hat eine Diskussion darüber ausgelöst, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne in Berlin möglich ist. Die Linke hat im Wahlkampf damit geworben, den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“ vom 26.09.2021 umzusetzen. Das Vergesellschaftungsprojekt ist nun auch im Sondierungspapier zwischen Linken, Grünen und SPD enthalten. Ein eventuelles Vergesellschaftungsgesetz könnte im Eilverfahren vor dem BVerfG aber temporär gestoppt werden.
Ein Projekt mit ungewissem Schicksal
Der Weg bis zu einer Vergesellschaftung Berliner Wohnungsbestände ist aber noch weit. Die Linke muss das Vergesellschaftungsprojekt auch in den Koalitionsverhandlungen verteidigen. Darüber hinaus gibt es Bemühungen, die Vergesellschaftung durch ein Bundesgesetz zu verhindern oder die ohnehin kaum vorhandenen finanziellen Spielräume Berlins weiter einzuschränken. Es ist vor diesem Hintergrund nicht unwahrscheinlich, dass die Umsetzung des Volksentscheids aus politischen Gründen scheitern wird.
Es ist auch stark umstritten, ob das Berliner Vergesellschaftungsprojekt grundgesetzkonform ist. Es gibt keinen Präzedenzfall zu Artikel 15 GG. Die Linke betritt mit ihrem Vorhaben verfassungsrechtliches Neuland. Umstritten ist insbesondere, in welcher Höhe eine Entschädigung an die Immobilienkonzerne gezahlt werden müsste. Daneben stellen sich Fragen der Verhältnismäßigkeit, der Gleichbehandlung und der Vereinbarkeit mit dem Europarecht. Wenn Berlin die Vergesellschaftung umsetzt, wird die endgültige höchstrichterliche Klärung dieser Fragen auf sich warten lassen. Eine Eilentscheidung könnte dagegen innerhalb weniger Wochen bis Monate ergehen.
Eilantrag vor dem BVerfG
Die bayerische Landesregierung hat angekündigt, gegen ein Vergesellschaftungsgesetz vor das BVerfG zu ziehen und dabei gegebenenfalls vorläufigen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen. Das Hauptverfahren wäre in diesem Fall eine abstrakte Normenkontrolle gemäß Artikel 94 Abs. 1 Nr. 2 GG. Auch das Unternehmen „Vonovia“ hält die Vergesellschaftungspläne für verfassungswidrig. Denkbar ist in diesem Fall eine Verfassungsbeschwerde gemäß Artikel 94 Abs. 1 Nr. 4a GG, welche ebenfalls mit einem Eilantrag verbunden werden kann.
Im Falle eines erfolgreichen Antrags auf einstweiligen Rechtsschutz wird die tatsächliche Umsetzung der Vergesellschaftung bis zur Entscheidung in der Hauptsache aufgeschoben. Ob die Vergesellschaftung ein Jahr nach der Verkündung des Gesetzes (vgl. Sondierungspapier, S. 7) umgesetzt werden kann, hängt also maßgeblich von den Erfolgsaussichten des Eilrechtsschutzes vor dem BVerfG ab.
Keine offensichtliche Unbegründetheit der Hauptsache
Der Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 32 BVerfGG setzt zunächst voraus, dass das Verfahren in der Hauptsache nicht offensichtlich unzulässig oder unbegründet ist (BVerfG, Beschl. v. 10.03.2020 – 1 BvQ 15/20, Rn. 17 ff.). Eine belastbare Beurteilung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache ist nur eingeschränkt möglich, solange kein konkretes Gesetz vorliegt.
Aufgrund der mannigfaltigen verfassungsrechtlichen Fragen und der Neuartigkeit der Materie ist es aber unabhängig davon, wie das Gesetz ausgestaltet ist, unwahrscheinlich, dass das BVerfG den Antrag als offensichtlich unbegründet ablehnen wird. Da eine Entscheidung zu Artikel 15 GG an den Grundfesten der deutschen Wirtschaftsordnung rüttelt, dürfte das BVerfG dem Verfahren eine entsprechende Bedeutung beimessen. Eine solche Operation am Herzen der Verfassung ist am besten im Hauptverfahren verortet. Das Gericht würde diese rechtliche Diskussion daher eher nicht im Eilverfahren „abräumen“.
Nachteile für die Mieter*innen
Die zweite Hürde für einen erfolgreichen Eilantrag ist eine Folgenabwägung. Es müssen zunächst die Nachteile berücksichtigt werden, die entstünden, wenn die einstweilige Anordnung ergeht, sich das Gesetz jedoch als grundgesetzkonform erweist (BVerfG, Beschl. v. 10.03.2020 – 1 BvQ 15/20, Rn. 20 ff.).
Die Mieter*innen der betroffenen Bestände müssen in diesem Fall hinnehmen, dass die Vermietung weiterhin durch ein profitorientiertes Immobilienunternehmen erfolgt. Denkbar wäre aber, dass sie im Falle einer erfolgreichen Vergesellschaftung rückwirkend zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes für die zu hoch gezahlten Mieten von den Konzernen entschädigt werden. Sie müssen dann aber für die Zeit bis zur Entscheidung in der Hauptsache gewissermaßen in Vorleistung gehen. Das kann in Einzelfällen dazu führen, dass Mieter*innen bis zur Hauptsacheentscheidung ihre Wohnung nicht halten können und von Obdachlosigkeit bedroht werden. Dieses Risiko wird durch mieterschützende Vorschriften in Räumungsverfahren (vgl. §§ 721, 765a ZPO) aber zumindest abgemildert. Außerdem gibt es in Form der Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB bereits Vorschriften, die überhöhten Mieten entgegenwirken.
Nachteile für die Unternehmen
Andererseits muss der Blick darauf gerichtet werden, welche Nachteile entstünden, wenn keine einstweilige Anordnung ergeht, im Hauptverfahren aber die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes festgestellt wird (sog. Doppelhypothese, vgl. BVerfG, Beschl. v. 05.07.2023 – 2 BvE 4/23, Rn. 28).
Unternehmen, denen über 10.000 Berliner Wohnungen gehören, würden nach aktuellen Plänen ihr Wohnungseigentum, das über diesen Bestand hinausgeht, verlieren. Die Entschädigungssumme soll laut dem Sondierungspapier aber bei 16 Mrd. € gedeckelt werden. Wenn man von rund 160.000 betroffenen Wohnungen ausgeht, ließe sich diese Kostengrenze nur mit einer Entschädigung deutlich unter dem Marktwert einhalten. Angesichts dieser Zahlen könnte die Vergesellschaftung für die betroffenen Wohnungsunternehmen durchaus existenzgefährdend sein.
Die Wohnungen könnten jedoch im Falle des Erfolgs in der Hauptsache an die Unternehmen rückübereignet werden. Allerdings wären die Wohnungskonzerne bis zur Hauptsacheentscheidung von den wirtschaftlichen Folgen der Vergesellschaftung betroffen. Außerdem stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungen aus der Vergesellschaftung wieder herausgelöst werden könnten. Es ist nicht geklärt, welche Konsequenzen die Nichtigkeit des Gesetzes für zwischenzeitlich abgeschlossene Mietverträge, die Bestandsmieten und den Immobilienmarkt insgesamt hätte.
Ergebnis und Folgen für die Debatte
Das BVerfG stellt besonders hohe Anforderungen an die einstweilige Außervollzugsetzung von Gesetzen. Von entscheidender Bedeutung ist, ob durch den Gesetzesvollzug irreversible oder sehr schwer revidierbare Nachteile entstünden. Diese Nachteile müssen in der Abwägung deutlich überwiegen und den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar erscheinen lassen (BVerfG, Beschl. v. 10.02.2022 – 1 BvR 2649/21, Rn. 11). Die Berliner Mieter*innen müssten im Falle eines erfolgreichen Eilantrags hinnehmen, dass der Status quo auf dem Mietmarkt aufrechterhalten wird. Die Berliner Mieten liegen im Vergleich der deutschen Metropolen aber lediglich im oberen Mittelfeld. Demgegenüber hat die Vergesellschaftung weitreichende wirtschaftliche Folgen und deren Rückabwicklung würde zahlreiche ungeklärte Rechtsfragen mit sich bringen.
Aus diesen Gründen könnte das BVerfG eine einstweilige Anordnung erlassen, die das Vergesellschaftungsprojekt bis zur Entscheidung in der Hauptsache „einfriert“. Die Unterstützer*innen des Vergesellschaftungsprojekts müssten dann einen Etappenerfolg der Wohnungskonzerne hinnehmen. Es kann ihnen aber nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und der Not vieler obdachloser Menschen kreativ werden und mit der Vergesellschaftung neue Wege gehen.
Zitiervorschlag: Posselt, Tim, Keine Vergesellschaftung im Schnelldurchlauf, JuWissBlog Nr. 90/2026 v. 22.10.2026, https://www.juwiss.de/90-2026/
Dieses Werk steht unter der Lizenz CC BY-SA 4.0.
2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort
Vielen Dank für diesen lesenswerten Beitrag, dessen Kernthese, dass eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einer Vergesellschaftung vorausgehen sollte, ich teile.
Angemerkt sei dennoch zweierlei:
Erstens halte ich die Überschrift für missverständlich und (ggf. ungewollt) suggestiv wirkend. Das Inkrafttreten eines Gesetzes zeitnah nach seiner Verkündung ist kein „Schnelldurchlauf“, sondern demokratische Normalität. Begründungsbedürftig ist vielmehr das Gegenteil, nämlich dessen einstweilige Suspension (wofür hier ja auch durchaus beachtliche Argumente ins Feld geführt werden).
Zweitens ließe sich fragen, ob die Jahresfrist ab Inkrafttreten nicht hinreichend Zeit für ein verfassungsgerichtliches Hauptsacheverfahren lässt, was eine Entscheidung nach § 32 BVerfGG obsolet werden ließe. Der Beitrag setzt voraus, dass das nicht ginge. Dabei ist nicht von vornherein unmöglich, im Senat die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes in dieser Zeit umfassend zu prüfen und darüber zu entscheiden. Die langen Verfahrensdauern beim BVerfG sind vielmehr Folge einer Überlastung des Gerichts, die dazu führt, dass oft erst Jahre nach Verfahrenseingang überhaupt beraten wird. Das Gericht hat aber in der Vergangenheit bei politisch besonders brisanten Entscheidungen durchaus gezeigt, einigermaßen zeitnah entscheiden zu können. Beim Berliner Mietendeckel etwa erging die Sachentscheidung 13 Monate nach Inkrafttreten. Und wenn sich der vom BVerfG immer wieder betonte schwerwiegende Eingriff in die Gestaltungshoheit des Gesetzgebers durch Außerkraftsetzung eines Gesetzes, ohne dessen Verfassungsmäßigkeit geprüft zu haben, vermeiden lässt, indem man das Verfahren vorzieht (und dafür in Kauf nimmt, dass sich andere Verfahren verzögern), sollte das Gericht das wohl tun.
Daher ist die Jahresfrist im Papier mE klug gewählt und hat die im Beitrag geäußerten Bedenken wohl bedacht – auch um die politischen Folgen einer eA zu vermeiden (eine einstweilige Außerkraftsetzung würde politisch wohl als Scheitern interpretiert, auch wenn es juristisch keines ist). Alternativ könnte man natürlich auch über andere Konstruktionen nachdenken (etwa, dass einer Verfassungsbeschwerde aufschiebende Wirkung zukommt – aber dann macht man neue Problemfelder auf: Ist das Verfassungsprozessrecht, das in ausschließliche Bundeskompetenz fällt?).
Danke für den aufschlussreichen Kommentar, den ich mit großem Interesse gelesen habe. Im Folgenden gehe ich auf die zweite Anmerkung ein.
Der Vergleich zum Verfahren über den Berliner Mietendeckel scheint thematisch naheliegend. In der Sache sind die Fälle aber sehr unterschiedlich. Der Berliner Mietendeckel ist schon an der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin gescheitert. Das BVerfG musste also nicht mehr zur materiellen Verfassungsmäßigkeit von Mietobergrenzen entscheiden. Das Verfahren war daher verhältnismäßig einfach gelagert und konnte schnell entschieden werden. Kompetenzielle Fragen könnten bei der Vergesellschaftung auch relevant werden, wenn sich der Bundesgesetzgeber entscheidet, ein „Vergesellschaftungsverhinderungsgesetz“ zu erlassen. Die Verfassungsmäßigkeit eines solchen Vorgehens ist aber stark umstritten. Daher stellt sich ein mögliches Verfahren über das Vergesellschaftungsgesetz in jedem Falle erheblich komplizierter dar.
Ich hätte die Entscheidungszeitspanne von 13 Monaten im Verfahren zum Mietendeckel also anders gedeutet: Wenn schon in einem solchen verhältnismäßig einfach gelagerten Fall eine Entscheidung innerhalb eines Jahres nicht erfolgt ist, dann ist dies bzgl. der Vergesellschaftung erst recht kaum denkbar.
Es ist zudem nicht zwingend, dass das BVerfG in politisch aufgeladenen Prozessen besonders schnell entscheidet. Das Verfahren über die Erbschaftssteuer zeigt, dass sich auch politisch brisante Verfahren über Jahre hinziehen können.
Schließlich finde ich es problematisch, wenn sich das BVerfG nach einer vom Gesetzgeber aufgestellten „Entscheidungsfrist“ richten würde. Eine überdachte Entscheidung sollte gerade in Grundsatzfragen eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen und kann nicht vom Gesetzgeber in kurzer Zeit erzwungen werden.
Ich denke daher, dass der Eilrechtsschutz auch vor dem Hintergrund der geplanten Jahresfrist eine zentrale Bedeutung haben wird.